Статьи

Использование материнского капитала на строительство дома

Собственное жилье – это то, в чем больше всего нуждается молодая семья. Стоимость квартир и частных домов настолько высока, что позволить себе покупку недвижимости может далеко не каждый. Выходом становится строительство дома с нуля. Это выгоднее покупки готового жилья, но для возведения дома понадобится земельный участок, стройматериалы и, возможно, помощь квалифицированных специалистов. Конечно, можно оформить ссуду в банке и выплачивать ее долгие годы, но есть более выгодный вариант – использование материнского капитала.

Что такое маткапитал и как его использовать

В РФ каждая женщина, имеющая более одного ребенка, может получить материнский капитал. Это определенная сумма, которую нельзя обналичить, но разрешается потратить на улучшение условий проживания. Под этим подразумевается, в том числе, строительство нового дома или модернизация (реконструкция) уже имеющегося. В этом случае возможны следующие виды реконструкции:


  • увеличение площади достройкой или надстройкой;
  • снос или возведение перегородок;
  • превращение чердачного помещения в жилую зону;
  • бурение скважины для подвода воды к дому.


Эти пункты применимы только к частному домовладению и одноэтажным двухквартирным домам. При этом косметические и капитальные ремонты, в том числе, замена окон и коммуникаций, не финансируются.

Как получить нужную сумму на строительство дома

Семья, решившая построить на материнские деньги новый дом, должна найти компанию по строительству деревянных домов или зданий из других материалов. При выборе подрядчика нужно учитывать его репутацию и возможность оплаты услуг суммой из маткапитала. Не все строители смогут принять такой вид оплаты, например, финансовый отдел ООО «ИнтерСтрой» работает с государственными платежами, более мелкие подрядчики могут не иметь такой возможности. Обратите внимание на то, что рассчитаться материнским капиталом можно, но это будет последним платежом по договору, т.е. когда дом уже построен и договор фирмой-застройщиком выполнен, только тогда суммма мат.капитала будет переведена на счет фирмы застройщика. 

После того, как застройщик определен, необходимо привести в порядок документы на право собственности участка земли и получить разрешение на строительство. Если заявитель не имеет личного счета в банке, придется его открыть. После этого в отделение пенсионного фонда нужно предоставить:


  • заявление на снятие материнских денег,
  • сертификат на маткапитал,
  • паспорт,
  • договор с подрядчиком,
  • разрешение на застройку,
  • документ о праве земельной собственности,
  • разрешение на реконструкцию,
  • обязательство оформить новый дом на всех членов семьи,
  • реквизиты счета в банке.


Пенсионный фонд рассматривает документы и принимает решение в течение двух месяцев, через 30-60 дней деньги будут перечислены на ваш счет.

Можно ли использовать маткапитал на возведение дома своими руками

Возводить дом самостоятельно дешевле, чем нанимать подрядчиков. Но как получить деньги на такую застройку? Чтобы профинансировать ее средствами из субсидии, нужно подать тот же пакет документов на рассмотрение ПФ.

В случае строительства без подрядчика первоначально выделяется только половина суммы. Через полгода комиссия проверит на каком этапе находится работа: если будет построено основное строение без отделочных работ и коммуникаций, то семья получит вторую часть денег. При таком варианте необходимо сохранять все чеки и накладные после каждой покупки стройматериалов.

Чтобы возвести дом с нуля в одиночку понадобятся годы. Кроме того, может пострадать и качество работ. Компромиссным вариантом является комбинированное строительство – подрядчик возводит каркас дома, а отделочные работы хозяин реализует своими силами. Такая схема позволит получить современное жилье в короткий срок и сэкономить на материалах и отделке, а также убережет от возможных рисков и несоблюдения технологий.

Планировка для домов 6х6м

Все представленные планировки могут быть отредактированы под нужды конкретного заказчика. К любой планировке можно подобрать достойный внешний вид, а также пристроить веранду, навес, мансарду, эркер или гараж.

Проекты одноэтажных домов 6х6

Планировка дома 6х6

(одноэтажный)

ВАРИАНТ №1

Планировка дома 6х6 (одноэтажный)

ВАРИАНТ №2

Планировка дома 6х6 (одноэтажный)

ВАРИАНТ №3

Проект одноэтажного каркасного дома 6х6 Проект одноэтажного каркасного дома 6х6 Проект одноэтажного каркасного дома 6х6

Планировка дома 6х6  (одноэтажный)

ВАРИАНТ №4

Планировка дома 6х6 (одноэтажный)

ВАРИАНТ №5

Планировка дома 6х6 (одноэтажный)

ВАРИАНТ №6

Проект одноэтажного каркасного дома 6х6 Проект одноэтажного каркасного дома 6х6 Проект одноэтажного каркасного дома 6х6

Планировка дома 6х6 (одноэтажный)

ВАРИАНТ №7

Планировка дома 6х6 (одноэтажный)

ВАРИАНТ №8

Планировка дома 6х6 (одноэтажный)

ВАРИАНТ №18

Проект одноэтажного каркасного дома 6х6

Проект одноэтажного каркасного дома 6х6 одноэтажный дом 6х6 с высоким цоколем и террасой

Планировка дома 6х6 (одноэтажный)

ВАРИАНТ №19

одноэтажный дом 6х6 с высоким цоколем и террасой

ВАРИАНТ №10

(с мансардой)

ВАРИАНТ №11

(с мансардой)

ВАРИАНТ №12

(с мансардой)

Каркасный дом 6х6 с мансардой Каркасный дом 6х6 с мансардой Каркасный дом 6х6 с мансардой

ВАРИАНТ №13

(с мансардой)

ВАРИАНТ №14

(с мансардой)

ВАРИАНТ №15

(с мансардой)

проект 6х6 с мансардой и террасой(верандой)с камином проект 6х6 с мансардой и террасой(верандой)с камином проект 6х6 с мансардой и террасой(верандой)с камином

ВАРИАНТ №16

(с мансардой)

ВАРИАНТ №20

(с мансардой на три семьи)


6х6 с террасой(верандой) балконом и мансардой 6х6 на три семьи, на три хозяина, триплекс, таунхаус, 6х15 с мансардой с полноценным вторым этажом

Категории граждан, имеющие право получить земельный участок бесплатно

 Если граждане заинтересованы в получении бесплатно в собственность земельного участка для индивидуального жилищного строительства, им необходимо обратиться с заявлением в муниципальный  орган  местности, в которой они проживают(местнуюадминистрацию).

 

В соответствии с ч.2 ст.28 Земельного кодекса РФ, предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

 

В соответствии с нормами федерального законодательства право на бесплатное получение в собственность земельных участков имеют:

 

1.Граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до 01.07.1990, но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы. Оформление права на землю в данном случае осуществляется в порядке, предусмотренном ст.36 Земельного кодекса РФ, т.е. для эксплуатации существующего дома (ч.4 ст.3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).

 

2.Герои Социалистического Труда и полные кавалеры ордена Трудовой Славы – для индивидуального жилищного строительства, дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества


3.Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации и полные кавалеры ордена Славы - для индивидуального жилищного строительства, дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества

Установлены дополнительные категории граждан, имеющих право на однократное получение в собственность земельных участков. А именно:

  •  Для ведения личного подсобного хозяйства (полевой земельный участок, т.е. расположенный за границами населенного пункта), садоводства, огородничества - все граждане;
  • Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (из фонда перераспределения земель) – гражданам, являющимся арендаторами таких земельных участков, при условии, что:

             1. Арендуемый земельный участок находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором аренды этого земельного участка;

         2. На дату подачи заявления о предоставлении земельного участка арендная плата уплачена в полном объеме в добровольном порядке, а также при нарушении сроков уплаты арендной платы арендатором уплачена неустойка, предусмотренная законодательством Российской Федерации и договором аренды, в полном объеме в добровольном порядке;

           3. Для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок, т.е. расположенный в границах населенного пункта, с возведением жилого дома) – гражданам, имеющим право на получение социальных выплат в связи с выездом из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, а также гражданам, в установленном порядке состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и относящимся к следующим категориям:

  • ветераны Великой Отечественной войны;
  • ветераны боевых действий на территории СССР, на территории Российской Федерации и территориях других государств;
  • инвалиды, имеющие I, II группу инвалидности, и дети-инвалиды;
  • лица, признанные реабилитированными в соответствии с Законом Российской Федерации от 18 октября 1991 года N 1761-1 "О реабилитации жертв политических репрессий;
  • один из супругов многодетной семьи, имеющей в своем составе троих и более общих детей, не достигших возраста 18 лет;
  • один из супругов, возраст каждого из которых не превышает 35 лет, в случае, если оба супруга в установленном порядке состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, а также молодой родитель неполной семьи, возраст которого не превышает 35 лет;

            4. Для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок, т.е. расположенный в границах населенного пункта, с возведением жилого дома) – гражданам, относящимся к следующим категориям: 

  • лица не старше 35 лет, имеющие среднее профессиональное или высшее профессиональное образование, основное место работы которых находится в сельских населенных пунктах и поселках в организациях, осуществляющих деятельность в сфере сельскохозяйственного производства, а также муниципальных и государственных учреждениях культуры, здравоохранения, образования;
  • лица, зарегистрированные по месту жительства или месту пребывания в сельских населенных пунктах, поселках в течение 5 лет подряд до даты подачи заявления о бесплатном предоставлении земельных участков, основное место работы которых находится в сельских населенных пунктах и поселках в организациях, осуществляющих деятельность в сфере образования, культуры, здравоохранения и сельскохозяйственного производства;
  • граждане, награжденные орденом "За заслуги перед Отечеством" I степени; граждане, награжденные орденом "За заслуги перед Отечеством" II степени; граждане, награжденные орденом "За заслуги перед Отечеством" III степени; граждане, награжденные орденом "За заслуги перед Отечеством" IV степени.

   Для оформления прав собственности на земельные участки гражданам, относящимся к указанным категориям, необходимо обратиться в органы местного самоуправления, на территории которых расположены соответствующие земельные участки, с заявлением о предоставлении бесплатно в собственность земельного участка с указанием его примерного местоположения, площади и планируемого использования (например, для индивидуального жилищного строительства).

Как повесить полки и шкафы в каркасном доме

При проектировании каркасного дома заказчиком и архитектором определяются места установки навесной мебели и техники и в этих местах устанавливаются закладные детали. Либо стена обшивается горизонтальной доской. Либо крепится к стойкам.


Нормы строительства на участках ИЖС и ЛПХ

Общие представления

Земельные участки для ИЖС (для индивидуального жилищного строительства) – это земли, предназначенные и используемые для застройки и отделенные от земель других категорий границами городских и сельских населенных пунктов. 

ИЖС - это вид разрешённого использования земельного участка, его целевое назначение. Ещё раз подчеркнём, что категория земель таких участков называется “земли населённых пунктов”.

На участках ИЖС, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, возможно строительство малоэтажного дома, хозяйственных построек (гараж, баня, сараи, теплицы, иное) и разведение возле дома сада и огорода.

ЛПХ (личное подсобное хозяство) - это тоже вид разрешённого использования земельных участков, одни из них находятся в черте населённого пункта и на них можно вести строительство дома, другие же относятся к землям сельскохозяйственного назначения, считаются полевыми и на них можно заниматься только выращиванием сельскохозяственных культур (см. подробнее ФЗ “О личном подсобном хозяйстве”). Последние, как становится понятным, имеют категорию земель”для сельскогохозяйственного назначения”, и речь сейчас идёт не о них.

Земельный участок ЛПХ можно точно так же использовать для строительства собственного дома. На нём не обязательно выращивать кур, коз и свиней или расставлять ульи, но иметь ещё и такую возможность весьма выгодно. В построенном доме можно зарегистрироваться , и, при желании, продать его с участком без проблем.

Ранее существовавшие различия в возможностях строительства между участками под ИЖС и ЛПХ, садовыми и дачными участками на территории населённых пунктов стали не существенными в соответствии с Постановлением Конституционного Суда от 14 апреля 2008 года N 7-П. Дома, простроенные на этих участках и пригодные для постоянного проживания, признаются жилыми, в них можно получить постоянную регистрацию. На рынке загородной недвижимости и у горожан, планирующих проживание за городом, и у самих жителей посёлков и деревень участки ИЖС и ЛПХ пользуются большим спросом, ведь для них не требуется проводить так называемые “переводы земель”, позволяющие вести строительство жилого дома капитальной постройки и решать пока не простые вопросы по регистрации (прописке) в этом доме.

К тому же, на землях, отведенных под ИЖС согласно законодательству, местные муниципалитеты должны организовать действенную инженерную и социальную инфраструктуру. Приобретая земельный участок ИЖС, можно рассчитывать не только на обеспеченность территорий для ИЖС необходимыми инжереными коммуникациями, но и на наличие качественных дорог, систематического транспортного сообщения, учреждений здравоохранения, образования, магазинов и других социально значимых объектов. В зимний период дороги должны расчищаться от снега и наледи. Выполнение этих мероприятий входит в компетенцию муниципалитета, и владельцы участков ИЖС, по закону, также могут на это рассчитывать.

Что нужно учесть при выборе участков

При выборе участков для строительства жилого дома (ИЖС) рекомендуется учесть следующие факторы:

  • Если участок выбирается с целью возведения капитального дома для постоянного проживания или длительного пребывания в нём, то лучше остановить свой выбор на тех вариантах, где подведение необходимых инженерных коммуникаций (водопровода и канализации, газа, электричества) не будет представлять серьёзных проблем, да и близость  магазинов, больницы, детских образовательных учреждений станет весьма существенной необходимостью.
  • Немаловажным обстоятельством для людей, ежедневно уезжающих в город на работу на собственном автомобиле, станут близость участка к трассе, удобный подъезд к дому, хорошие дороги.
  • Участки ИЖС и ЛПХ находятся в самих посёлках и деревнях, или в коттеджных посёлках, где многие вопросы по подводу инженерных коммуникаций, как правило, решены при их создании.
  • Стоимость участков ИЖС и ЛПХ заметно выше, например, в сравнении с участками в садоводствах, и может включать в себя не только цену земли, но и стоимость подведённых коммуникаций, или оплату, произведённую собственниками за получение технических условий (ТУ) по подводу этих коммуникаций.
  • Перед покупкой земельного участка нужно выяснить, в какую сумму может обойтись подведение к дому водопровода, электричества, газа, канализации, если на участке их нет, чтобы рассчитать общий объем предстоящих денежных затрат в строительство и обустройство дома.
  • Если же земельный участок выбирается для строительства загородного дома только для отдыха, то есть смысл поискать участок земли рядом с водоемом, недалеко от леса, подальше от шумящих автомобильных  трасс.


Нормы строительства дома на участке ИЖС

Понятие "индивидуальный жилой дом", в соответствии с ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса, распространяется на все индивидуальные жилые дома независимо от разрешенного использования земельных участков, на которых такие дома расположены, и вида территориальной зоны. Индивидуальным жилым домом считается одноквартирный, т.е. отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем 3 (три), предназначенный для проживания одной семьи (п.2,п.п.1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Допустим также четвертый, мансардный этаж. В Градостроительном кодексе РФ также указано, что площадь этого дома должна быть не более 1,5 тыс. м2 . То есть, на участке ИЖС разрешается возводить жилой дом капитальной постройки, при этом дом должен быть не выше 3-х этажей. На земельном участке площадью, не превышающей 1200 м2, можно строить только 1 жилой дом - об этом говорит формулировка закона о возведении отдельно стоящего строения. Кроме этого, разрешено строительство бани, гаража, летней кухни, теплиц и других хозяйственных построек.

Чтобы правильно правильно расположить на участке все будущие строения, нужно подготовить схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) и в отделе по архитектуре местного муниципалитета заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

Далее, после получения ГПЗУ и утверждения СПОЗУ с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства, для для получения разрешения на строительство весь комплект документов необходимо подать в соответствующий орган -отдел по архитектуре или в службу государственного строительного надзора и экспертизы.

Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается сроком на 10 лет.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство:


  • подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, а в отсутствии градостроительного плана - разрешенному использованию участка; 
  • дает право застройщику осуществлять строительство, реконструкцию объектов недвижимости, а также капитальный ремонт.


Если предыдущий владелец участка уже получал разрешение на строительство, и десятилетний срок его действия еще не истек, то новому собственнику заново получать разрешение не надо - оно не привязано к конкретному лицу, а действует в отношении участка в целом, за исключением отдельных случаев. Даже если участок придётся продать участок, срок действия разрешения на строительство которого ещё не истёк, это разрешение сохраняется для будущего владельца.

О "красных линиях"

Строительство дома и всех надворных построек на участке требуется вести строго в соответствии с выданным ГПЗУ, не забывая про отступление от “красной линии” на расстояние 5 м, если участок выходит на на дорогу, и не менее 3 м, если это не дорога , а проезд. Красная линия отделяет ваш собственный участок от улицы. На своем участке вы располагаете свои постройки, на улице ничего строить нельзя. По этой линии принято ставить передний забор. Если коротко, то это линия, которая четко определяет границы участка и отделяет вашу частную собственность от улицы или прилегающей территории. В соответствии с градостроительными требованиями производить постройку объектов на своем участке нужно так, чтобы ни один из них ни в коей мере не выступал за линию застройки. Мало того, объект не просто не может выступать за линию, он должен быть удален от линии застройки на расстояние от двух до шести метров, в зависимости от региона.

Нарушение этого требования чревато судебными разбирательствами: через суд, вас могут заставить снести объект, который выступает за красную линию застройки.  Как гласит одна легенда-страшилка, виновникам такого строительного брака дали по несколько десятков лет, - по одному году за каждый "выскочивший за линию" сантиметр...Вот что такое "красная линия"...

Итак: ни один элемент дома не должен выходить за краную линию.  Это нужно не только для того, чтобы соблюсти закон, но и чтобы защить дом от пыли, шума и газов, уменьшения просматриваемости помещений с улицы. Красные линии отделяют общественные (публичные) территории от земельных участков, застраиваемых частными лицами. Названы по цвету обозначения на картах проектов планировки территории участков.


О противопожарных требованиях 

Конечно же, соблюдая требование ГПЗУ по обеспечению противопожарной безопасности, нужно выдержать противопожарный разрыв (СП 53.13330.2011.  Актуализированная редакция СНиП 30-02-97*" (утверждён Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2010 N 849):

  • между каменными - 6 м,
  • между каменным и деревянным - 10 м,
  • между двумя деревянными - 15 м,
  • расстояния в 1 м внутрь от границ собственного участка при строительстве гаража и других надворных построек.
  • при взаимной договоренности с соседями разрешена блокировка соседних хозяйственных построек на соседних участках .
  • расстояния между различными постройками в пределах участка не нормируются.

Тем не менее, если какие-то хозяйственные постройки будут примыкать к дому, то расстояние до участка соседа необходимо измерять от каждого объекта. Так, если к дому примыкает гараж, то:

  1. от дома до границы участка со стороны соседа должно быть не менее 3 м,
  2. от гаража до границы участка - не менее 1 м внутрь,
  3. если к дому примыкает постройка для птицы и скота, то расчет ведется такой:
  • от дома до границ участка с соседом  - от 1 до 3 м,
  • от хозяйственной постройки для птицы и скота - 4 м и больше.

Также должно соблюдаться и противопожарное расстояние между домами, находящимися на противоположных сторонах дороги (проезда).

Видимые границы участка

Перед строительством на участке необходимо установить забор.

Следует знать, что для строительства заборов тоже есть определенные правила.  Их  необходимо выполнять, чтобы не нарушить права соседей или технические нормы для ограждений.

  • Расстояние между домом и забором соседнего участка, должно быть не менее 3 м. Это расстояние измеряется от цоколя до межи (границы участка).
  • Если же элементы дома ( навес, крыша, крыльцо), выдаются более, чем на 0.5 м, то расстояние измеряется от них.
  • Расстояние от построек до забора - 1 м. В этом случае, скат крыши техпостроек выполняется в сторону своего участка.
  • Расстояние от межи до построек для выгула и содержания домашней птицы и скота - не менее 4 м.
  • Расстояние от соседского забора до кустарника -1 м,
  • до высоких деревьев - 4 м, и до деревьев средней высоты - 2 м.
  • Расстояние между соседским домом и вашей уборной (если таковая имеется) и постройкой для выгула и содержания домашней птицы - должно быть не менее 12 м.
  • От сауны, бани, душа - не менее 8 м. Эти санитарные нормы должны соблюдаться и на вашем участке.

Документы до начала и по завершении строительства дома

Требуется или нет разрешение на строительство жилых домов, возводимых на садовых участках? 

Нет, не требуется. Почему? - Потому, что администрация местного самоуправления региона  утверждает проект планировки территории (ППТ) всего дачного объединения (садоводческого товарищества), которое является юридическим документом. Согласно этому проекту (ППТ), ведётся организация территории дачного объединения. Администрация местного самоуправления утверждает все отклонения от проекта вносимые изменения. В состав садоводческих товариществ (дачных объединений) входит общий земельный участок садоводства или ДНП, СНТ, который включает земли общего пользования - дороги, улицы, проезды, пожарные водоёмы, площадки и участки объектов общего пользования, в том числе и санитарно-защитные зоны, и земли индивидуальных участков - непосредственно дачные участки.

На дачных участках силами собственников этих участков возводятся строения, представляющие собой дачные дома, гаражи, хозяйственные постройки. Для возведения дачных домов, выполненного на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства или дачного хозяйства, разрешение на строительство не требуется (п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ). Следует обратить особое внимание на то, что дача должна быть расположена именно в той зоне, которая специально предоставлена для дачного строительства. В противном случае, то есть тогда, когда дом будет построен, например, в зоне общего пользования садоводства, наличие разрешения на строительство будет обязательным - без него собственник дома может быть обвинён в самовольном строительстве. 


Завершающий этап - оформление права собственности на дом, то есть его регистрация и получение свидетельства о праве собственности.

Для этого в регистрирующий орган - Территориальное управление РОСРЕЕСТРа необходимо сдать следующие документы:



  1. документ, удостоверяющий личность заявителя, для представителя также доверенность и ее копия;

  2. кадастровый паспорт жилого дома;

  3. разрешение на ввод в эксплуатацию дома;

  4. правоустанавливающий документ на земельный участок;

  5. кадастровый паспорт земельного участка;

  6. заявление о государственной регистрации права собственности;

  7. квитанция об оплате государственной пошлины (подлинник и копия).




В течение 20 дней производится регистрация права собственности и выдается свидетельство о праве собственности.

Градостроительный план земельного участка. Состав плана

До начала проектирования объекта капитального строительства или его реконструкции собственники или арендаторы земельных участков обязаны получить градостроительный план земельного участка (далее - ГПЗУ). Это требование действующего градостроительного кодекса РФ.

Виды объектов капитального строительства

Перечень объектов капитального строительства приведен в "Положении о составе разделов проектной документации и требований по их содержанию". Утверждены Постановлением Правительства РФ  № 87 от 16.02.2008 г.

Объекты капитального строительства подразделяются в зависимости от функционального назначения и характерных признаков на следующие виды:

  1. Объекты производственного назначения (здания, строения, сооружения производственного назначения, в том числе, обороны и безопасности), заисключением линейных объектов.
  2. Объекты непроизводственного назначения (здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально- бытового назначения, а также иные объекты капитального строительства непроизводственного назначения).
  3. Линейные объекты (трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и др.).

Градостроительный план земельного участка  (ГПЗУ) - вид документации по планировке территории. Введен в действие Градостроительным кодексом РФ (от 29.12.2004г. N 190-ФЗ) взамен прежним архитектурно-планировочным заданиям и разрешительным письмам районных и городских комитетов (отделов) по градостроительству и архитектуре (п.2 ст.44 Градостроительного кодекса РФ).

Введение такого документа позволило перенести основную часть согласований на предпроектную стадию разрабатываемого проекта на объект строительства или его реконструкцию.

Градостроительный план земельного участка используется:

  • для разработки проектной документации;
  • для выдачи разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
  • разработки проекта границ подлежащего застройке (или застроенного) участка.

ГПЗУ - это один из основных документов, который застройщик или заказчик (физические и юридические лица) обязан предоставить в проектную организацию для подготовки проектного решения на основании договора с застройщиком или заказчиком. То есть, ГПЗУ является основанием для выполнения проектных решений по строительству и реконструкции объектов капитального строительства. Градплан  (ГПЗУ ) - готовится районным (городским) отделом по архитектуре. Выдается на основании заявления  застройщика (физического или юридического лица ).  Утверждается отдельным распоряжением районной (городской) администрации. Согласно законодательству, выдача градостроительного плана земельного участка бесплатна для заявителя и производится в течение 30 дней со дня поступления заявления. ГПЗУ выполняется на отдельный земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, установлены градостроительные регламенты в составе правил застройки . ГПЗУ выполняется или в составе проекта межевания или в виде отдельного документа. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) характеризует планировку территории застроенных и планируемых для  строительства земельных  участков, а также объектов капитального строительства, подлежащих реконструкции (за исключением линейных объектов).

С градостроительными требованиями по строительству домов на участках ИЖС и ЛПХ можно ознакомиться здесь.

Уточнить статус своей земли и границы можно на публичной кадастровой карте. 

Состав градостроительного плана

В ГПЗУ указывается следующая информация:

  1. Кадастровый номер рассматриваемого земельного участка и , при наличии, -  кадастровые номера зданий и сооружений на участке.
  2. Организационно-правовая форма и наименование заявителя (для юридического лица)  или фамилия, имя , отчество  (для физического лица).
  3. Границы и размеры земельного участка: устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
  4. Зоны действия расположенных на данном земельном участке публичных сервитутов.
  5. Минимальный размер отступов за пределы границ земельного участка для обозначения возможного расположения строений, зданий, сооружений за границами земельного участка.
  6. Информация из Правил землепользования и застройки о разрешенных видах использования данного земельного участка.
  7. Сведения о градостроительном регламенте земельного участка, если участок попадает под действие градостроительного регламента, с информацией обо всех видах разрешенного использования данного земельного участка.
  8. Если участок не попадает под действие градостроительного регламента или градостроительный регламент для него не установлен, то указывается разрешенное использование земельного участка и требования к параметрам, размещению и назначению объекта строительства, находящегося на участке.
  9. Информация о культурных объектах, а также объектах капитального строительства, находящихся на данном земельном участке.
  10. Сведения об иных ограничениях, накладываемых на данный земельный участок.
  11. Сведения о предоставленных нагрузках или заключенных договорах на инженерное обеспечение земельного участка и технических особенностях подключения  объектов капитального строительства, находящихся на данном земельном участке, к инженерно-техническим сетям.
  12. Границы зоны размещения планируемых объектов капитального строительства для государственных и муниципальных нужд.
  13. В составе градостроительного плана земельного участка может включаться информация  о возможности или невозможности его разделения на несколько  земельных участков.

Примечание:

Градостроительный регламент - это установленные в соответствии с правилами землепользования и застройки в пределах границ территориальной зоны:

  • виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (например, жилые дома, объекты торговли, деловые и коммерческие объекты, промышленные предприятия, склады и др.); 
  • предельные (минимальные и /или максимальные) размеры земельных участков; 
  • предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (например, этажность и плотность застройки); 
  • минимально допустимые отступы (расстояния) от стен зданий до границ земельных участков и красных линий; 
  • минимальная доля озелененных территорий земельного участка; 
  • ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Документы, необходимые для получения ГПЗУ на основании заявления

I. Для физических лиц:

  • копии правоустанавливающих документов на земельный участок; 
  • копии кадастровых паспортов на земельный участок и зданий находящихся на данном  земельном участке;
  • копия межевого дела;
  • копия документа, удостоверяющего личность заявителя (паспорта).

II. Для юридических лиц:

При обращении за предоставлением государственной услуги заявитель представляет:

  • Заявление на предоставление государственной услуги, включающее согласие заявителя (физического лица) или представителя заявителя, являющегося юридическим лицом, на обработку персональных данных.
  • Нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на земельный участок.
  • Кадастровая выписка (оригинал или нотариально заверенная копия, оформленные в установленном порядке) о земельном участке на бумажном носителе (формы КВ.1—КВ.6, утвержденные приказом Минюста России от 19 марта 2008 года № 66) и кадастровая выписка о земельном участке на электронном носителе (форма КВ.1—КВ.6).
  • Нотариально заверенные копии кадастровых паспортов зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (форма утверждена приказом Минюста России от 18 февраля 2008 года № 32), расположенных на земельном участке, или нотариально заверенные выписки из технических паспортов зданий (строений), расположенных на земельном участке, с экспликацией и планом земельного участка.
  • Нотариально заверенные копии свидетельств о государственной регистрации прав на здания, строения, сооружения, находящиеся на земельном участке либо иные акты о правах на недвижимое имущество, выданные до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122–ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
  • Копии актов о правах на недвижимое имущество, выданные до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122–ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
  • Договоры с организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно - технического обеспечения, выданные в установленном порядке (оригиналы или нотариально заверенные копии, оформленные в установленном порядке) (при наличии на земельном участке объектов капитального строительства);
  • Нотариально заверенные копии устава со всеми изменениями и дополнениями к нему (для юридических лиц).
  • Нотариально заверенная копия свидетельства о государственной регистрации (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей);
  • Копия (при предъявлении подлинника) документа, удостоверяющего личность заявителя, являющегося физическим лицом, либо личность представителя заявителя.

Важно знать

Невыполнение требования Градостроительного кодекса РФ по подготовке  или неправильно составленного ГПЗУ влечет в дальнейшем отказ в выдаче органом архитектуры администрации разрешения на строительство. 

пример заявления на получение ГПЗУ примеры ГПЗУ пример заявления на получение разрешения на строительство дома
образец ГПЗУ

Инженерно-геологические изыскания для проектирования и строительства коттеджа

Что такое инженерно-геологические изыскания и зачем они нужны?

Инженерно - геологические изыскания («геология») – мероприятия по комплексному изучению инженерно-геологических условий участка для строительства коттеджа, включая геоморфологические и гидрогеологические процессы, геолого-литологическое строение и составление прогноза возможных изменений инженерно-геологических условий при взаимодействии проектируемого дома с геологической средой. Целью инженерно-геологических изысканий является получение необходимой информации для проектирования фундамента и прокладки подземных коммуникаций с учетом особенностей грунтов. Такая информация при проектировании конструкций дома дает возможность произвести точный расчет, который в большинстве случаев приводит к экономически обоснованному снижению стоимости фундамента.

Можно ли не делать «геологию»?

При отсутствии результатов инженерно-геологических изысканий расчет конструкций дома будет производиться по усредненным (табличным) показателям, характерным для соответствующего типа грунта. Однако, такие усредненные показатели могут довольно сильно отличаться в обе стороны от реальных свойств грунтов на участке, где планируется строительство.

Пример 1: Инженерные изыскания не проводились.

Со слов заказчика, грунт участка под проектирование дома составляет глина. Конструктором было принято решение запроектировать ленточный фундамент на глубину, ниже глубины промерзания грунта. При рытье котлована оказалось, что в данном месте высокий уровень грунтовых вод, который препятствует заложению глубокого фундамента. Вследствие этого, заказчики обратились за проектированием другого типа фундамента.

Вывод: отсутствие результатов инженерно-геологических изысканий при проектировании может привести к деформации конструкций дома, образованию трещин и перекосов в процессе его эксплуатации, а при проведении изысканий после завершения стадии проектирования (на стадии строительства) приводит к увеличению стоимости проектирования (в размере стоимости проекта нового фундамента).

нужны ли инженерно-геологические изыскания, деформация конструкций   инженерно-геологические изыскания не проводились, трещины в стене дома   дом перекосило

Пример 2: Инженерные изыскания не проводились.

Со слов заказчика, грунт участка под проектирование дома был глинистый. В соответствии с конструкторским решением был запроектирован ленточный фундамент на глубину, ниже глубины промерзания грунта. При рытье котлована под фундамент было обнаружено, что основу грунта составляет песок.

Если бы перед началом проектирования были получены результаты инженерно-геологических изысканий, фундамент мог стоить дешевле: могло быть другое армирование (меньшим шагом и меньшего сечения), а также подошва ленты могла быть меньше.

Вывод: проектирование фундамента дома на основании результатов инженерно-геологических изысканий приводит к уменьшению стоимости фундамента, выгода от наличия «геологии» может значительно перекрыть расходы на ее проведение.

Когда проводить инженерно-геологические изыскания?

Инженерно-геологические изыскания нужно проводить на стадии проектирования, а именно перед стадией разработки рабочего проекта коттеджа, на которой, в том числе, производится расчет для фундамента. В начале стадии эскизного проекта архитектор согласовывает с заказчиком расположение дома на участке. Когда данный этап завершен - утверждена схема расположения дома - можно обращаться за производством изысканий. Бурение скважин для забора лабораторных анализов будет проводиться по периметру запланированного дома. Нужно учитывать, что грунт может быть неоднороден на участке, и различаться даже на расстоянии нескольких метров, а проанализировать нужно состав грунтов именно под фундаментом. Вот почему до проведения инженерно-геологических изысканий необходимо согласовать схему расположения дома на участке.

Кто выполняет инженерно-геологические изыскания?

Инженерно-геологические изыскания проводят специализированные организации, которые должны отвечать следующим требованиям:

  • Допуск СРО

В соответствии с пунктом 2 статьи 47 Градостроительного кодекса виды работ по инженерным изысканиям, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией (СРО) свидетельства о допуске к таким видам работ.

Такой перечень работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержден Приказом Минрегиона от 30 декабря 2009 года № 624, и включает, в том числе, инженерно-геологические изыскания для строительства индивидуальных жилых домов.

  • Техника

Для проведения анализов необходимо сделать забор образцов грунта с соответствующей глубины. С этой целью осуществляют бурение скважин, глубина которых для проектирования индивидуальных жилых домов обычно составляет 6 – 10 метров. Разумеется, для бурения таких скважин, проведения отбора, консервации, транспортировки и хранения образцов грунта требуется специальная буровая техника и оборудование.

  • Лаборатория

Физико-механические свойства грунта анализируют при помощи специального лабораторного оборудования. Приборы должны быть надлежащим образом сертифицированы.

  • Специалисты

И наконец, в организации, проводящей инженерно-геологические изыскания, должны быть специалисты-геологи, которые могут грамотно проанализировать результаты лабораторных исследований и подготовить отчет.

Выдержки из отчета об инженерно-геологических изысканиях







Инженерно-геодезические изыскания (топосъемка) для проектирования дома

Что такое инженерно-геодезические изыскания и зачем они нужны?

Инженерно-геодезические изыскания (топографическая съемка земельного участка, топосъемка) – это комплекс работ по созданию топографических планов с помощью измерений геодезических точек земельного участка, на котором будет находиться дом.

Перед проектированием дома необходимо собрать и проанализировать информацию о рельефе участка. Однако, проектирование дома – не единственная стадия для будущего собственника дома, на которой требуется геодезическая съемка.

Ее результаты пригодятся и для:

    • получения разрешения на строительство (топосъемка нужна для получения градостроительного плана и планировочной схемы организации участка);
    • подключения дома к коммуникациям;
    • проекта благоустройства (ландшафтного дизайна).

Кроме того, топосъемка дает информацию об имеющихся коммуникациях – как наземных, так и подземных (например, где проходит газ).

 

Что включают в себя инженерно-геодезические изыскания?

    • исследование участка;
    • определением пространственных характеристик местности (геодезическая съемка);
    • поиск подземных коммуникаций и их съёмка;
    • создание схем прохождения инженерных сетей и разработка топографического плана;
    • составление отчета в соответствии с полученными данными.


Когда проводить инженерно-геодезические изыскания?

Инженерно-геодезические изыскания нужно проводить на стадии проектирования, а именно на стадии разработки эскизного проекта дома. В начале стадии эскизного проекта архитектор согласовывает с заказчиком расположение дома на участке.

Например, наше бюро использует научный подход при проектировании. Для наглядности и точности расположения дома на участке мы применяем современные BIM технологии: загружаем файл топосъемки в качестве геоподосновы проектируемого дома. Дом изначально проектируется в одном контексте с участком, включая коммуникации (см. скриншот в начале статьи).  

Топосъемка может производиться в любое время года. Для ее проведения используют тахеометр – дорогостоящий прибор, который должен проходить регулярные проверки на точность, по результатам которых выдается свидетельство.

Можно ли не делать топосъемку?

Бывает, что, на первый взгляд, участок кажется абсолютно ровным, без перепадов. Однако, мы бы не рекомендовали оценивать перепады высот на участке “на глаз”. Даже незаметный уклон может привести к нерациональному планированию участка и неправильной “посадке” дома. Проведение топосъемки необходимо для избежания, например, таких неприятных ситуаций:

    • слишком высокие ступени или слишком много ступеней на крыльце;
    • продухи для вентиляции цоколя зимой завалило снегом (к примеру, в проекте без результатов топосъемки была заложена другая отметка уровня земли);
    • материала для строительства цоколя потребовалось больше, чем рассчитывали, или меньше (выходит, что деньги потрачены впустую);
    • коммуникации, к которым нужно подключаться, не там, где предполагалось.

Выдержки из отчета об инженерно-геодезических изысканиях


Кадастровый план (выписка) земельного участка

Зачем нужен при проектировании дома?

Кадастровый план с координатными точками нужен на стадии эскизного проектирования, чтобы правильно расположить дом на участке. На этом плане начерчен участок и, главное, на нем нанесены координатные точки.

Зачем нужны именно координатные точки и почему не достаточно размеров участка?

К примеру, заказчик сообщает, что участок прямоугольный 50*30. Почему этого не достаточно? Во-первых, форма участка может быть разной при одних при тех же линейных размерах (длине и ширине). Участок может оказаться совсем не прямоугольным и даже не четырёхугольным. Во-вторых, координатные точки дают сведения об уникальном расположении участка на местности (а не по забору соседей, которые стояли еще до приобретения участка).

Как получить?

Кадастровую выписку можно получить на сайте Росреестра по кадастровому номеру участка. Номер Вашего участка можно найти в свидетельстве о праве собственности и в выписке из ЕГРП (единого государственного реестра прав). В поисковой системе делаем запрос «Публичная кадастровая карта», выбираем ссылку:


Открывается сайт Росреестра:

нажимаем  (Поиск) и вводим кадастровый номер

Нажимаем "Найти"


Система находит ваш участок. Далее кликаем на вкладку "Услуги":

Выбираем: 

Открывается новое окно и в поле «Получение сведений из ГКН» заполняем обязательные поля и описание местоположения участка, если адрес еще не определен.

Нажимаем «Перейти к сведениям о заявителе». В открывшемся окне заполняем требуемые поля.

Нажимаем  и переходим к заключительному, 3-му шагу:

Отправляем запрос и получаем подтверждение регистрации запроса:

Стоимость выписки по состоянию на 01.03.2016 г. - 150 рублей. Срок подготовки 1-2 дня.

Выписка ещё пригодится.

Выписка будет вам полезна независимо от необходимости предоставления нам для проектирования дома. Имея кадастровую выписку, вы будете спокойны, что забор стоит именно по границам участка, а не на участке соседа (или забор соседа не на вашем участке), что поможет вам избежать пограничных споров с соседями в будущем.

Пригодится кадастровая выписка и для создания ландшафтного дизайна (проекта благоустройства участка).

Даже если у вас большой участок, и дом будет расположен от границ участка с большим запасом, то для последующего развития (застройки) участка, возможно, понадобится заглянуть в кадастровый план.

Лучше, конечно, уточнять границы участка путём выноса координатных точек в натуру (геодезическая съемка) ещё на стадии приобретения участка. Так как бывают случаи, что заказчики по документам (как раз по координатным точкам) купили соседний участок или вообще какой-то совсем не тот участок.

Что нужно для начала проектирования дома

1. Пожелания, идеи, вкусы, предпочтения

Вот примерный перечень того, что нужно пожелать, чтобы мы могли начать работать:

    • Для каких целей будет использоваться дом? (Круглогодичное проживание / периодические выезды). От выбора назначения дома зависят такие характеристики проекта дома, как площадь, материал стен, наличие мансардного этажа, помещения для котельной, камина, сауны, спортзала или бассейна, количество спальных и гостевых комнат и т.д.
    • Какого размера дом вам нужен? (Примерная общая площадь дома).
    • Сколько этажей будет в доме?
    • Каким хотелось бы видеть дом? (Внешний вид дома, стилистика).
    • Какие помещения нужны в доме? Их примерная площадь.
    • Из каких материалов будете строить дом? (Материалы стен, крыши, внешней отделки).
    • Сколько взрослых и детей будут проживать в доме постоянно, и сколько гостей Вы желаете периодически принимать с ночевкой или без? В проекте дома нужно обращать внимание на наличие и количество спальных комнат, и количество санузлов. Если дети маленькие, то желательно, чтобы их спальная комната находилась рядом с родительской спальней или была совмещенной. Если в доме несколько гостевых спален, то необходимо предусмотреть наличие соответствующего количества санузлов, а для каких-то комнат и встроенных душевых.

На эти вопросы желательно сформировать ответы уже к первой встрече. Однако, если вы еще не определились с материалами или не уверены, поместятся ли на желаемой площади все необходимые вам помещения, мы проконсультируем по этим и другим вопросам.

Свои пожелания собирайте в любой удобной вам форме: подборки картинок из интернета, фото домов знакомых, описывайте словами, рисуйте или держите в голове.


2. Документы.

  • Кадастровый план (выписка) земельного участка с координатными точками. Необходим, чтобы понимать, куда нужно вписать дом, для расположения дома на участке (по горизонтали). Кадастровую выписку можно получить на сайте Росреестра по кадастровому номеру участка.
  • Градостроительный план участка. Определены зоны застройки и пролегания коммуникаций, высота дома, другие особенности застройки данного участка. Градостроительный план можно получить в администрации района (поселения), на территории которого расположен земельный участок под строительство.
  • Геология (результаты инженерно-геологических изысканий). Документ, в котором указываются характеристики грунтов. Необходим для расчета конструкций дома. Заказывать инженерно-геологические изыскания лучше после согласования места расположения дома на участке, то есть на стадии эскизного проекта.
  • Правила пользования коттеджным поселком (если есть). Может содержать рекомендации по стилистике дома, оформлению фасадного забора, максимальной высоте дома и т.д., о чем договорились в поселке для обеспечения взаимных прав комфортного проживания.

3. Подписание договора и оплата аванса.

Проектирование у нас осуществляется поэтапно. На каждом этапе заключается отдельный договор и производится оплата: 50% до начала проектирования и 50% после сдачи результатов работы этапа.